业主自筹800万把小区危房变电梯房

2025年1月11日，广州花都区新华街丰盛社区的居民迎来了一件大事——集群街2号楼原拆原建正式交房。这栋建成近50年的老楼，在政府政策支持下，由居民自筹资金近800万元，实现“原地换新家”[7]。这一案例再次引发热议：面对城市更新，究竟是拆迁好，还是旧改更划算？

一、政策风向：旧改全面铺开，拆迁规模锐减

2019年起，全国棚改数量大幅缩减，当年开工量仅315万套，对比过去年均500万套以上的规模，降幅显著[2]。住建部明确，2025年前将完成17万个老旧小区改造，惠及上亿居民[4]。这意味着，旧改已成为城市更新的主流模式。

不过，拆迁并未完全退出历史舞台。例如，浙江省2021年规定，2000年前建造且存在安全隐患的房屋仍可纳入“全拆重建”范围[4]。可见，政策更倾向于“精准拆改”，而非一刀切。

二、旧改VS拆迁：谁更划算？

1. 旧改的“性价比”优势

• 成本低：旧改以修缮、升级为主，政府补贴占大头。例如，深圳某旧改项目每户改造成本约20万元，远低于拆迁重建的数百万元投入[7]。

• 保留社区生态：不破坏原有邻里关系，居民无需搬迁，生活稳定性高。北京、上海等地的旧改案例显示，改造后小区房价平均上涨10%-15%[8]。

• 环保可持续：减少建筑垃圾80%以上，符合“双碳”目标[8]。

2. 拆迁的“暴富时代”终结

• 补偿标准收紧：近年拆迁补偿以“房屋置换+货币补充”为主，纯货币补偿比例下降。例如，2024年杭州某拆迁项目中，超90%居民选择安置房而非现金[5]。

• 门槛提高：只有危房或重大规划区域才可能拆迁。如广州集群街2号楼因被鉴定为危房，才获批原拆原建[7]。

三、居民如何选择？关键看三点

1. 房屋现状：若房屋被鉴定为危房（如混凝土脱落、结构变形），优先考虑拆迁；若仅设施老化，旧改更实际。

2. 资金压力：旧改需居民分摊部分费用（如加装电梯），但压力较小；拆迁若补偿不足，可能需自掏腰包补差价。

3. 长期收益：拆迁可能获得地段更好的安置房，但周期长（通常3-5年）；旧改见效快，可立即提升居住品质。

四、维权指南：补偿不合理怎么办？

若对方案不满，居民可通过以下途径维权：