山东胶州的李明近日打算购置婚房，尽管只有8万存款，但按照当地最新政策，他足以购入一套总价106万元的小三房了。

5月人民银行、金融监管总局发文，将首套房首付比例调整为不低于15%，二套房不低于25%。根据胶州市目前的政策，购房者可以先交一半，剩下的一半首付可以在未来1~2年内交齐，这相当于首付比例已经低至7.5%。

首付缓缴并非个例。第一财经记者注意到，今年开始，全国各地多个地区，进一步调降首付比例的操作已经摆到了明面上。除了地方政府背书的“极限优惠”，市场上早已有首付分期、开发商补贴等多类低首付的操作，半遮半掩地绕开政策红线。据记者观察，在政府发文之前，惠州、东莞、深圳等地，开发商和中介早就已经将首付比例做到15%以下。

业内人士认为，目前，解决首付压力存在一定市场需求，低首付模式有一定创新空间，但仍需具体情况具体分析。同时，要警惕各类鱼龙混杂的低首付模式带来的风险。

多地推出首付“极限优惠”

日前，多地政府相继推出“极限优惠”政策，让低首付名正言顺。除山东胶州，记者注意到，年初，四川省宜宾市兴文县出台产业工人购房补贴政策，在兴文县空铁新区企业连续工作满6个月，在购房时可享受首付缓付优惠，首付缓付比例不超过50%，总额不超过10万元，总时限不超过2年。

事实上，在很多地区的中介和开发商做法更为激进。记者走访了广东多个楼盘后发现，开发商或中介宣传的低首付模式从本质上可归纳为以下三类。

第一类是开发商变相降价促销或垫付。开发商会通过各类渠道将首付款直接打入购房者账户内，购房者再将这部分金额转入开发商监管账户中用于支付首付款。例如，惠州大亚湾某楼盘的销售中介告诉记者，目前总价90万元的房产，现在首付最低为3万元，换算后仅为0.3成。开发商会将剩余1.2成的首付资金打入购房者账户。

这也与近期部分地区政府的房贷优惠政策有异曲同工之妙。该楼盘客户经理告诉记者，这种方式主要是为了隐蔽补贴购房者，防止促销力度过大，引起前期业主的抱怨。

第二类则是利用备案价和实际销售价之间的价差，进行高评高贷，变相降低首付门槛。

6月初，记者咨询深圳福田某楼盘时，该楼盘销售告诉记者，购房者只需付一成首付，会有第三方将一成首付对应的资金打入购房者的账户。

该销售人员以在售的82平户型举例，目前该户型总价约700万元，打折后实际售价为618万元。但楼盘会按照700万做合同网签，并向银行贷款。按照80%的比例，可贷款金额约为560万元，变相实现了约1成首付。

第三类风险更大，是通过嫁接第三方金融机构（或自身的金融机构），做首付消费贷。以华南区域某楼盘loft户型为例，销售会向购房者推荐合作的金融机构，向机构借出部分资金用于首付。

楼市去化压力大

“现在去库存是头等大事，个别项目打出零首付也不奇怪。”一名头部开发商营销端口人士告诉记者。市场低首付营销声势渐起背后，是楼市的持续低迷，房产去化压力增大。

即便有新政加持，刚过去不久的端午假期，销售数据仍表现平淡。中指研究院数据显示，端午假期期间（6月8日～6月10日），30个代表城市新房日均销售面积同比下降16%。

拉长时间看，根据国家统计局数据，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

楼市低迷下，开发商去化压力逐渐攀升至顶点。易居研究院近日发布的报告显示，2024年4月全国百城新建商品住宅库存规模为50020万平方米，环比增长0.2%。全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.5个月。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏高，按13个月合理值计算，去化压力已经增加了一倍。

目前去化速度仍相对较慢，即便节假日等“旺季”，营销优惠“拉满”，多数客户仍认为仍有降价空间，以观望心态为主。其所在城市公司端午假期多个楼盘认购仍为个位数。

不过在他看来，现在即便是主打低首付的营销手段见效也不大。在过去一年间，每隔一段时间，房价都有阶段性下调。楼市客户观望情绪浓厚，对低首付的敏感度已大不如前。